Quelles sont les grandes composantes de la copropriété ?

Le Syndicat des Copropriétaires

La copropriété est une forme d’organisation originale. Ni société, ni association elle réunit la propriété collective du sol et des constructions avec la propriété individuelle des parties privatives.

Comment préserver ce droit individuel de propriété et la nécessaire prise en compte de l’intérêt collectif ? Le syndicat des copropriétaires a notamment pour mission de résoudre ce casse-tête.

QU’EST-CE QU’UN SYNDICAT DE COPROPRIETE ?

Le syndicat des copropriétaires est la personne morale qui réunit tous les copropriétaires d’un ensemble immobilier.

Il est chargé «d’établir et de modifier le règlement de copropriété» qui constitue sa véritable «loi interne».

Dans la pratique, le «créateur» de la copropriété (promoteur, société d’attribution, etc) confie cette tâche à un rédacteur.

En revanche, le syndicat peut, s’il le souhaite, amender ce règlement. Aucune condition : toute modification doit être adoptée par l’assemblée générale à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, voire à l’unanimité pour certaines décisions.

Le syndicat a également pour objet de «veiller à la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes».

A cet effet, il doit obligatoirement désigner un syndic qui gère l’immeuble et ses équipements et exécute les décisions du syndicat prises en assemblées générales.

Représenté par son syndic, le syndicat peut passer des contrats d’entretien, souscrire des assurances, conclure des marchés de travaux, embaucher du personnel, en assurer la gestion, agir en justice, recouvrer les charges, etc.

LE GARDIEN DES LIEUX

La finalité du syndicat reste la sauvegarde de l’intérêt collectif. Ainsi, il lutte parfois contre

les empiétements, assure le bon fonctionnement des services et équipements collectifs, veille au respect du règlement de copropriété…

Il peut vendre, concéder des servitudes, hypothéquer, louer des parties communes (places de parking, loge de la concierge devenue vacante).

Il peut également acquérir une parcelle de terrain pour créer un espace vert, agrandir un local commun, etc.

Ses décisions sont prises en assemblée générale ordinaire ou spéciale.

Pour faire valoir ses droits, le syndicat peut intenter toute action judiciaire contre des tiers ou un copropriétaire. Par exemple : faire cesser des nuisances, obtenir réparation de malfaçons, recouvrer les charges impayées.

QUELQUES LIMITES

En principe, le syndicat ne peut sortir de son champ d’action qui est «d’administrer et conserver l’immeuble». Il ne peut ainsi mener une opération de construction d’envergure ou acquérir des biens dans un but lucratif.

Notion très importante ; « la destination de l’immeuble» doit être respectée.

Un exemple : les copropriétaires ne peuvent pas décider de transformer une loge en local commercial si, dans le règlement de copropriété, il est spécifié que l’immeuble est à usage exclusif d’habitation.

Bien entendu, le syndicat est tenu de respecter les droits individuels et intangibles des copropriétaires.

COMMENT FONCTIONNE - T-IL ?

Le syndicat des copropriétaires est régi par de nombreuses dispositions légales qui organisent son fonctionnement, les principales étant contenues dans la loi du 10 juillet 1965 et son décret du 17 mars 1967 que l’on retrouve à l’article 664 du Code civil et qui furent modifiés par les lois 31 décembre 1985, du 21 juillet 1994 et plus récemment par la loi dite SRU du 13 décembre 2000 et la loi ALUR du 24 mars 2014.

Il dispose également d’une véritable loi interne appelée règlement de copropriété :

Le règlement de copropriété est la pierre angulaire de votre copropriété. Il contient obligatoirement le descriptif des parties propres à chaque copropriétaire, dites parties privatives, et celles communes à l’ensemble des copropriétaires, ou à certains d’entre eux, dites parties communes générales ou spéciales.

Il en fixe la destination (habitation, commerce, etc.) et les conditions de leur jouissance.

Le règlement de copropriété contient les règles relatives à l’administration des parties communes. Enfin, il fixe les différentes catégories de charges et leur répartition.

Le syndicat des copropriétaires vit à travers

Ses trois organes :

L’assemblée générale des copropriétaires,

organe délibérant.

Le syndic, organe exécutif.

Le conseil syndical, organe consultatif

et de contrôle.

QUELS MOYENS FINANCIERS :

Les ressources du syndicat ne proviennent que des copropriétaires. Il arrive, exceptionnelle- ment, que des revenus (location de la loge, panneaux publicitaires, etc.) s’ajoutent à ses ressources traditionnelles, mais elle ne sont qu’accessoires. Le syndicat peut aussi contracter des emprunts.

A L’EGARD DE LA COPROPRIETE

VOS DROITS

Chaque copropriétaire dispose librement de ses parties privatives et peut jouir de l’ensemble des parties communes mises à sa disposition.

Comme pour la vie en société, ce droit imprescriptible s’arrête s’il porte atteinte aux droits des autres copropriétaires ainsi qu’à la destination de l’immeuble.

VOS DEVOIRS

Les copropriétaires doivent respecter leurs obligations à l’égard du syndic particulièrement en réglant dans les délais leurs charges de copropriété.

Bien que cela ne soit pas légalement obligatoire, ils devraient considérer comme faisant partie de leur devoir d’assister aux assemblées, d’autant que certains points de l’ordre du jour nécessitent un minimum de présents ou représentants et qu’à défaut, une deuxième cession doit être convoquée, engageant ainsi des frais supplémentaires

Le règlement de copropriété doit vous être remis par le vendeur.

A défaut, vous pouvez vous adresser au syndic pour en obtenir une copie.

L’Assemblée Générale

L’assemblée générale des copropriétaires constitue assurément le grand rendez-vous annuel de la copropriété. Son rôle est de permettre aux copropriétaires de débattre et de prendre les décisions relatives à l’immeuble.

LA CONVOCATION

L’assemblée générale réunit tous les copropriétaires de l’immeuble. Il revient au syndic le soin de procéder, chaque fois qu’il le juge utile, à sa convocation. Mais elle peut également être convoquée à la demande du conseil syndical ou d’un ou plusieurs copropriétaires, si ceux-ci détiennent au moins un quart des voix de la copropriété.

Les convocations doivent parvenir à leurs destinataires sous la forme d’un envoi recommandé avec accusé de réception ou contre remise en main propre, au moins vingt et un jours avant la date de réunion. Cette convocation comporte un certain nombre d’indications : le lieu, la date, l’heure de la réunion et l’ordre du jour.

L’ordre du jour porte en général sur l’approbation des comptes de la copropriété, le budget du prochain exercice, le quitus au syndic, l’élection des membres du conseil syndical, les travaux éventuels à exécuter… Attention : ne peuvent être débattues que les questions inscrites à l’ordre du jour.

Si le règlement de copropriété le prévoit, il peut être tenu des assemblées particulières propres à une partie des copropriétaires sur des sujets spécifiques.

C’est le cas, par exemple, d’une assemblée réunissant seulement les copropriétaires d’un bâtiment.

LE DEROULEMENT

Le déroulement est très codifié. Tous les copropriétaires peuvent y participer directement ou par l’intermédiaire d’un mandataire. Ce dernier ne peut être le syndic, il serait alors juge et partie. Une feuille de présence, où sont inscrits les noms de tous les participants (copropriétaires et mandataires) et leur adresse,

doit être remplie et signée par tous les participants ainsi que par le président de l’assemblée.

Ce dernier est élu parmi les participants, à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Une fois la feuille de présence signée et le président désigné, les débats peuvent commencer.

LES VOTES

La pratique la plus répandue est celle du vote à main levée. Le scrutin peut également avoir lieu par écrit. Par contre le vote à bulletin secret est interdit, car il est nécessaire d’identifier les opposants, qui pourront seuls, avec les défaillants, contester devant le tribunal les décisions prises.

Chaque propriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à ses droits dans la copropriété. Les décisions qui sont prises par l’assemblée répondent à des règles de vote très précises.

Il convient, à cet égard, de distinguer plusieurs cas de figure :

- Art.24* : La majorité simple (majorité des voies exprimées) :

C’est la majorité habituelle. Elle suffit pour toutes les décisions concernant la vie courante de la copropriété. Par exemple, l’approbation des comptes de l’exercice écoulé, le budget du prochain exercice, l’assurance de l’immeuble ou encore les travaux d’entretien et de réfection, quelque soit leur montant.

- Art 25 et 25.1* : La majorité absolue

Elle est nécessaire pour le choix du syndic, des membres du conseil syndical et leur renouvellement. Elle est également nécessaire pour confier une délégation (au syndic, au conseil syndical ou autre) pour un objet précis, sans que l’assemblée générale ne perde pour autant son pouvoir de contrôle. L’autorisation, pour un copropriétaire, d’effectuer à ses frais, des travaux touchant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, obéit à la même règle. Il en va de même pour la décision d’exécuter des travaux rendus obligatoires par une législation.

Remarque :

Si la majorité absolue n’est pas obtenue, le texte peut être représenté à la majorité simple au cour de la même assemblée si celle-ci le décide ou à l’occasion d’une nouvelle assemblée convoquée dans les 3 mois.

- Art.26* : La double majorité

Pour certaines décisions particulières, l’assemblée doit réunir la majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix de tous les copropriétaires. Cette règle est valable pour les ventes ou échanges de parties communes (ou pour une acquisition), pour certaines modifications du règlement de copropriété, pour des travaux d’amélioration des parties communes ou des éléments d’équipements communs (installation d’un ascenseur, mise en place d’un système de télésurveillance, etc…).

Remarque :

Si l’assemblée est appelée à décider des travaux d’amélioration mais qu’elle ne réunit pas la majorité requise, une deuxième assemblée générale pourra, dans certains cas, statuer dans les conditions de majorité assouplies.

- Art.26* : L’unanimité

Elle est essentiellement requise pour les décisions affectant la jouissance des parties privatives d’un copropriétaire, la modification de la répartition des charges, et la vente de parties communes ou la suppression d’éléments d’équipements communs nécessaires au respect de la destination de l’immeuble.

Le syndic est compétent pour définir la majorité nécessaire à chaque vote.

Les règles de majorité sont rappelées sur la convocation d’Assemblée Générale

LE COMPTE RENDU DE L’ASSEMBLEE

Le secrétaire de séance, en principe le syndic, est chargé d’établir, en cours de séance un procès-verbal rappelant toutes les indications inscrites sur la convocation ainsi que le texte des résolutions prises. Le rappel de certaines dispositions légales, ainsi que le nom des absents, et des copropriétaires qui se sont opposés aux décisions ou qui se sont abstenus, y figurent également.

Le procès-verbal doit obligatoirement, dans un délai de deux mois, être notifié aux opposants ou aux absents.

Eux seuls peuvent alors, le cas échéant, contester les décisions prises devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble.

Bien entendu, le procès-verbal ne reprendra pas l’ensemble des débats.

*Loi du 10 juillet 1965

Les copropriétaires et le conseil syndical

peuvent demander au syndic d’inscrire une question à l’ordre

du jour de l’Assemblée Générale. La demande doit impérativement

être adressée au syndic par lettre recommandée avec

A.R avant que la convocation ait été envoyée.

Le Syndic

Le syndic est l’organe exécutif du syndicat. Il agit en son nom et le représente. Mais qui est t-il ?

Le syndic est avant tout un prestataire de services.

Il est le mandataire du syndicat qu’il représente et qu’il conseille pour assurer, avec l’aide du conseil syndical, une bonne gestion de l’immeuble.

Le syndic est soumis dans ses activités à une réglementation particulière : la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet et son décret d’application du 20 juillet 1972.

COMMENT EST–IL CHOISI ?

La copropriété choisit son syndic en assemblée générale, à la majorité des voix tous les copropriétaires ou à défaut, à la majorité relative en deuxième lecture conformément à l’art.25-1.

Les termes du contrat du syndic, sa durée maximum trois ans renouvelables et la rémunération de ses prestations, sont décidés contractuellement.

LES POUVOIRS DU SYNDIC

- Il assure le respect des règles fixées par le règlement de copropriété et les décisions prises en assemblée. A ce titre, il doit rendre compte de son action chaque année, lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui lui délivre un quitus.

- Il administre l’immeuble, pourvoit à sa conservation, à sa garde, à son entretien et à son assurance. C’est lui qui organise et convoque les assemblées. Il paie les fournisseurs. Dans le cadre du budget prévisionnel, il souscrit les contrats d’entretien et d'exploitation, embauche et licencie le personnel de la copropriété.

- Il établit le budget prévisionnel, le soumet au vote de l’assemblée et tient une comptabilité précise et distincte pour l’immeuble et chaque copropriétaire.-n Il représente la copropriété dans tous les actes civils et en justice. C’est lui qui, lorsque la copropriété est attaquée, doit missionner un avocat.

A noter que le syndic est tenu de rendre compte de l’état d’avancement des procédures engagées lors de l’assemblée.

- Il conserve les dossiers et archives de l’immeuble.

En cas de péril imminent ou de sinistre (incendie, inondation, etc…) le syndic doit prendre toutes dispositions dans les délais les plus brefs.

- Il a enfin un rôle important de conseil de la copropriété.

Les pouvoirs du syndic connaissent des limites et ils ne peuvent se substituer à ceux de l’assemblée générale.

Exemple :

Il n’a pas le droit d’autoriser un copropriétaire à se lancer dans des travaux affectant les parties communes

Il ne peut engager, de sa propre initiative, des travaux autres que ceux relatifs à l’entretien courant de l’immeuble ou présentant un caractère d’urgence.

SA REMUNERATION

Le syndic perçoit des honoraires dont le montant est fixé dans le contrat approuvé par l’assemblée générale. Ses honoraires sont de deux ordres.

Ceux destinés à couvrir l’ensemble des tâches courantes prévues par la loi, qualifiés d’honoraires de gestion courante.

Ceux destinés à rémunérer des prestations particulières au bénéfice du syndicat (expertises, procédures, etc…) ou d’un copropriétaire (mutation, sinistre privatif, etc.)

Tous les honoraires sont assujettis à la TVA dont le taux actuel est de 20 %. Le contrat de syndic est assujetti aux dispositions de l’arrêté du 19/03/2010

Le Conseil Syndical

Le conseil syndical est le trait d’union entre les copropriétaires et le syndic, qu’il assiste et contrôle.

Il constitue en cela un organe nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété.

COMPOSITION

Le conseil syndical est composé seulement de copropriétaires. Ainsi sont exclus les locataires, les concubins, le syndic et sa proche famille.

Ses membres sont désignés par l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires ou, à défaut, à la majorité relative en deuxième lecture conformément à l’art.25-1.

L’assemblée fixe la durée du mandat des conseillers syndicaux (maximum trois ans)

FONCTIONNEMENT

C’est le règlement de copropriété de l’immeuble ou l’assemblée générale qui fixe les règles d’organisation et de fonctionnement du conseil syndical (lieu et périodicité des réunions, processus décisionnel…)

Le Conseil Syndical peut se faire allouer annuellement un budget de fonctionnement par l’Assemblée Générale.

ATTRIBUTIONS

- La mission de contrôle : elle vise la comptabilité tenue par le syndic, l’état des dettes et des créances, l’imputation des dépenses, leur répartition, les conditions dans lesquelles sont passés les marchés et autres contrats et supervise l’élaboration du budget. Cette fonction est dépourvue de pouvoir de sanction.

- La mission d’assistance et le rôle consultatif du conseil syndical peuvent être exercés à la demande du syndic ou pour répondre à une

demande spécifique de l’assemblée. Le conseil syndical peut prendre des initiatives et proposer au syndic, par exemple, des solutions techniques aux problèmes d’équipement de l’immeuble, étudier les possibilités d’économie d’énergie ou rechercher les entreprises présentant un bon rapport qualité-prix. En outre, les membres du conseil syndical sont à même de signaler les pannes et difficultés au syndic. Lorsqu’une question requiert des capacités particulières, il peut demander à un professionnel de la spécialité de formuler un avis technique dont le coût de l’intervention sera supporté par la copropriété.

- Les attributions spécifiques : il élit son président qui peut convoquer l’assemblée générale à la place du syndic dans certaines circonstances particulières après mise en demeure du syndic restée infructueuse.

Il peut recevoir une délégation ponctuelle de l’assemblée générale, par exemple : choisir une entreprise pour réaliser des travaux. Mais le conseil syndical demeure un organe consultatif : il ne peut contrevenir à la compétence de l’assemblée générale et à celle du syndic.

Il n’est pas le représentant légal du syndicat.

Par ailleurs, il ne dispose pas de la personnalité juridique, ce qui lui interdit de facto de représenter le syndicat ou d’agir en son nom. Le conseil est en effet dépourvu de toute responsabilité civile ou pénale, bien que la responsabilité personnelle de ses membres puisse être recherchée. Il rend compte de sa mission à l’assemblée générale.

Être membre du conseil syndical n’est donc pas une tâche honorifique. Elle demande de l’assiduité et de la curiosité pour la vie de la copropriété. En retour, elle confère une responsabilité certaine qui n’est pas dénuée d’intérêt.

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LE GARDIEN DES LIEUX

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SA REMUNERATION