Quand la loi MACRON permet à un copropriétaire de convoquer l'assemblée générale

Extrait Publication FNAIM du 07/08/2015

 

Avant les dispositions nouvelles de la loi dite "MACRON", lorsqu’une copropriété était dépourvue de syndic, en dehors des cas où les copropriétaires avaient été convoqués à une assemblée générale en vue de désigner un syndic, toute personne y ayant un intérêt pouvait demander au président du tribunal de grande instance de désigner un administrateur provisoire chargé notamment, dans les délais fixés par l'ordonnance, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic (art. 47 du décret du 17 mars 1967).

 

Dans cette situation, la désignation du syndic nécessitait donc une procédure judiciaire.

 

Afin d'éviter les inconvénients liés à la saisine d'un juge (procédure coûteuse, parfois longue), la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 (parue au Journal officiel du 7 août) pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, dite loi "MACRON", modifie les dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 en permettant à tout copropriétaire de convoquer une assemblée générale en vue d'y désigner un syndic.

 

Toutefois, cette possibilité n'est recevable que dans l'hypothèse où le défaut de syndic ne résulte pas d'une absence de désignation de ce dernier par l'assemblée générale dument convoquée à cet effet, comme par exemple, le cas d'une copropriété dépourvue de syndic, alors que l'assemblée, bien que réunie à cette fin, n'a pu en désigner un.

 

Autrement dit, lorsque les copropriétaires ont décidé de ne pas accepter la réélection ou la nouvelle désignation du syndic en place. Dans ce cas, l'absence de nomination du syndic nécessite toujours le respect de la procédure judicaire de désignation du syndic prévue à l'article 46 du décret du 17 mars 1967, qui prévoit que le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou membres du conseil syndical (présentée par ministère d'avocat).

 

Ceci étant précisé, cette nouvelle possibilité pour les copropriétaires de convoquer une assemblée générale sans saisir le juge pourra se rencontrer dans les cas suivants :

 

  • démission du syndic en place ;

  • absence de désignation d'un syndic provisoire dans le règlement de copropriété ;

  • mandat de syndic nul lorsque par exemple il n'a pas ouvert un compte bancaire séparé dans les conditions prévues à l'article 18 de la loi de 1965.

 

Enfin, dernière précision, pour que l'assemblée générale ne soit pas entachée de nullité, le copropriétaire qui se décidera à convoquer l'assemblée devra d'une part, récupérer l'ensemble  des noms et adresses de tous les copropriétaires et d'autre part, respecter les conditions  attachées aux règles des convocations (ordre du jour, délai, utilisation de la lettre recommandée avec AR ou de l'émargement….).

L’assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour comme devant faire l’objet d’un vote

Extrait Publication FNAIM du 4 février 2015

 

​​​Selon l’article 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 «L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour ».

Dans un arrêt rendu en date du 5 novembre 2014 (1), la Cour de cassation en déduit que l’assemblée générale ne peut prendre de décision valide sur un point inscrit à l’ordre du jour pour un échange de vues sans vote.

En l’espèce, était inscrit à l’ordre du jour d’une assemblée générale, la demande d’un copropriétaire visant à obtenir la copie des contrats des gardiens de l’immeuble, suivie de la mention « pas de vote ».

Néanmoins, cette demande avait été mise au vote et avait fait l’objet d’un vote de refus des copropriétaires.

Reprenant l’argumentation de la Cour d’appel qui avait annulé cette résolution, la Cour de cassation énonce que « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour comme devant faire l’objet d’un vote » or tel n’était pas le cas de la résolution litigieuse ainsi libellée : « A la demande de Mme Liliane X...par pli recommandé avec accusé de réception en date du 18 janvier 2009 selon copie jointe à la convocation, l’assemblée générale réunie le 3 avril 2009, désire la copie des contrats des gardiens M. et Mme Y...- Pas de vote ».

Au soutien de leur pourvoi, les appelants soutenait qu’en statuant ainsi, les juges d’appel avaient ajouté une condition à la loi et violé l’article 10 du décret du 17 mars 1967.

Mais pour la troisième chambre civile, cette décision portée à l’ordre du jour comme ne devant pas donner lieu à vote excluait toute prise de décision valide au regard de l’article 13 du décret et constituait un simple échange de vues dépourvu d’effets.

Le copropriétaire qui demande l’inscription d’une question à l’ordre du jour dont il souhaite qu’il en résulte une prise de décision veillera donc à le faire savoir explicitement au syndic.

Loi ALUR et abaissement des règles de majorité en copropriété

Publication FNAIM du 15/05/2014

Certains travaux, certaines décisions qui étaient antérieurement soumises à la double majorité de l’article 26, sont désormais votées à la majorité de l’article 25. Il en est également de même de certaines décisions qui passent de la majorité de l’article 25 à 24 de la loi du 10 juillet 1965. Ces dispositions sont applicables depuis le 27 mars 2014.

 

© 2014 par le Cabinet GSI

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