La mise en concurrence des contrats de syndic

 

Publication FNAIM du 15/05/2014

 

La loi ALUR a modifié les articles 17 et 21 de la loi du 10 juillet 1965 en imposant une mise en concurrence des contrats de syndic.

 

1/ Pour le syndic provisoire (article 17)

 

Dans les immeubles nouvellement mis en copropriété, le syndic provisoire qui a été désigné par le règlement de copropriété (ou par les parties) ne peut se maintenir dans ses fonctions par une décision de l’assemblée générale uniquement après une mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics.

 

Cette mise en concurrence doit être effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou par les copropriétaires.

 

Cette rédaction nous amène à nous interroger sur le fait de savoir comment dans un immeuble neuf ou nouvellement mis en copropriété où aucune assemblée générale n’a encore eu lieu, un conseil syndical peut être institué alors qu’en principe ses membres ne peuvent être désignés que par une assemblée générale.

Sans doute, en pratique, cette mise en concurrence sera effectuée uniquement par des copropriétaires….

 

2/ Pour le syndic en place (article 21)

 

Dans l’hypothèse où l’assemblée générale est appelée à désigner un syndic, il revient au conseil syndical de veiller à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé.

 

Simplement, cette procédure n’enlève pas la possibilité, pour les copropriétaires, de demander parallèlement au syndic, l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen d’autres projets de contrats de syndics qu’ils communiquent cet effet.

 

Le conseil syndical a la faculté de se prononcer, par un avis écrit, sur tous les projets de contrats de syndic. Cet avis est alors joint à la convocation de l’assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés.

Toutefois, lorsque le marché local des syndics rend impossible la mise en concurrence, le conseil syndical peut proposer de ne pas y procéder. Cette proposition, qui ne fait pas l’objet d’une question inscrite à l’ordre du jour, est notifiée aux copropriétaires par le syndic dans un délai suffisant leur permettant de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’examen de projets de contrats de syndic.

 

Enfin , la mise en concurrence ne revêt qu’un caractère facultatif lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical.

 

Cet article suscite quelques interrogations, notamment sur la mise en œuvre par le conseil syndical de cette mise en concurrence. A priori, en dehors du cas où la copropriété ne dispose pas d’un conseil syndical, ou dans l’hypothèse où le conseil syndical estime que le marché local ne permet pas une mise en concurrence, il apparaît que cette dernière doit être mise en place par ledit conseil à chaque fois que l’assemblée générale délibère sur la désignation d’un syndic.

 

Autrement dit, le conseil syndical doit procéder à la mise en concurrence du syndic sortant à chaque fois que la question du renouvellement de son mandat est posée, alors même qu’il serait satisfait du travail et des missions du syndic en place ! A défaut, se pose également la question de l’éventuelle mise en cause de ses membres par des copropriétaires, qui pourraient leur reprocher de ne pas avoir exercé cette nouvelle prérogative.

 

Au final, cette nouvelle mesure ne peut qu’alimenter une sorte de défiance permanente envers le syndic.

Le décret relatif au contrat de syndic et aux prestations particulières est publié !

Extrait Publication FNAIM du 01/04/2015

 

Le décret du 26 mars 2015 définit le contrat type de syndic et les prestations.

 

Vous pouvez retrouver le texte intégral sur http://legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000030405166&dateTexte=&categorieLien=id

 

Nous l'attendions depuis la modification de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 par la loi ALUR du 24 mars 2014: les prestations particulières et le contrat type de syndic devaient être définis par décret en Conseil d'état. Ce dernier, qui date du 26 mars 2015, vient d'être publié au Journal Officiel du 28 mars.

 

Modifiant l'article 29 du décret du 17 mars 1967, le présent texte règlementaire mentionne que :

 

- Le contrat de syndic type est celui figurant en son annexe 1 (en outre devra y être annexée une liste non limitative des prestations incluses dans le forfait). 

Notons qu'il n'est pas possible de déroger aux clauses du contrat type tel qu'instauré par les ministères concernés. 

 

- Le contrat de syndic doit être rédigé en caractères dont la taille ne peut être inférieure à celle du corps huit. 

 

- La liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement au profit du syndic d'une rémunération spécifique complémentaire figure en annexe 2 du présent décret.

 

Les dispositions du présent décret sont applicables aux contrats de syndic conclus ou renouvelés à compter du 1er juillet 2015.

 

Nous aurons donc l'occasion de revenir plus longuement et avec plus de précisions sur la teneur du contrat type de syndic lors de la mise en ligne de ce dernier.
S'agissant de la liste des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d'une rémunération spécifique complémentaire qui figure en annexe 2 du décret du 26 mars 2015, il est précisé qu'elle est limitative. Les prestations qui n'y figureraient pas font donc partie du forfait.

 

Il est intéressant de noter que le présent décret n'utilise plus les termes de « gestion courante » mais fait état de « prestations incluses dans le forfait ». 

Sont donc considérées comme des prestations particulières :

 

I. Prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires :

 

1° Préparation, convocation et tenue d'assemblées générales supplémentaires et dépassement des plages horaires de référence convenues ;

2° Organisation de réunions supplémentaires avec le conseil syndical ;

3° Réalisation de visites supplémentaires de la copropriété.

 

II. Prestations relatives au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division :

4° Etablissement ou modification du règlement de copropriété à la suite d'une décision du syndicat ;

5° Publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes.

 

III. Prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres :

 

6° Déplacements sur les lieux ;

7° Prise de mesures conservatoires ;

8° Assistance aux mesures d'expertise ;

9° Suivi du dossier auprès de l'assureur.

 

IV. Prestations relatives aux travaux et études techniques dont la liste est fixée à l'article 44 du décret du 17/03/67 pris pour l'application de la loi du 10/07/65.

 

V. Prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires) :

 

10° Mise en demeure par lettre recommandée accusée de réception ;

11° Constitution du dossier transmis à l'avocat, à l'huissier, à l'assureur protection juridique ;

12° Suivi du dossier transmis à l'avocat.

 

VI. Autres prestations :

 

13° Diligences spécifiquement liées à la préparation des décisions d'acquisition ou de dispositions de parties communes (hors prestations visées au II) ;

14° Reprise de la comptabilité sur exercice(s) antérieur(s) non approuvés ou non réparti(s), en cas de changement de syndic ;

15° Représentation du syndicat aux assemblées d'une structure extérieure (syndicat secondaire, union de syndicats, association syndicale libre) créée en cours de mandat ainsi qu'aux assemblées supplémentaires de ces mêmes structures si elles existaient antérieurement à la signature du contrat de syndic ;

16°   Constitution et suivi du dossier d'emprunt souscrit au nom du syndicat en application des alinéas 1 et 2 de l'article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 ;

17° Constitution et suivi d'un dossier de subvention au profit du syndicat ;

18° Immatriculation initiale du syndicat.

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Loi Macron et mise en concurrence des contrats de syndic

​​​Extrait Publication FNAIM du 06/08/2015

 

La loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques dite loi « Macron », dont la publication au Journal officiel est imminente, le Conseil constitutionnel ayant rendu sa décision, vient modifier l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 en assouplissant l'obligation de mise en concurrence des contrats de syndic qui avait été mise en place par la loi ALUR.

 

1. La nouvelle obligation de mise en concurrence.

La nouvelle mise en concurrence est dorénavant moins systématique puisque la nouvelle rédaction de l'article 21 de la loi de 1965 prévoit que tous les trois ans, le conseil syndical procède à la mise en concurrence du contrat de syndic. Rappelons qu'auparavant, le conseil syndical devait procéder à cette obligation à chaque élection du syndic.

 

La périodicité de l'obligation étant fixée à trois ans, il semble que la mise en œuvre de cette disposition rencontre quelques difficultés lorsque le syndic a été élu pour une durée comprise entre un an et trois ans.  En effet, dans l'hypothèse d'un syndic élu pour deux ans par exemple, l'articulation avec le délai de « tous les trois ans » obligeant le conseil syndic à présenter des contrats concurrents semble difficilement applicable.

 

Ceci étant précisé, notez que l'ancien article 21 disposait que les projets de contrats de syndic présentés par le conseil syndical pour la mise en concurrence devaient faire état des frais afférents au compte bancaire séparé. Cette obligation a été retirée dans la nouvelle rédaction de l'article 21 de la loi de 1965.

 

En revanche, l'article précité maintient la possibilité pour les copropriétaires de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale l'examen des projets de contrats de syndic qu'ils communiquent à cet effet.

 

2. La dispense à cette mise en concurrence.

La loi Macron supprime la dérogation de mise en concurrence qui était présente à l'ancien alinéa 4 de l'article 21 relative à l'impossibilité de mise en concurrence en raison d'un marché local de syndics insuffisant.

 

Toutefois, une nouvelle dérogation est permise et pourra éventuellement répondre au reproche qui avait pu être fait concernant l'application de l'obligation de mise en concurrence quand bien même la volonté du conseil syndical était de ne pas changer de syndic.

 

En effet, le conseil syndical ne sera dispensé de son obligation de mise en concurrence que si l'assemblée générale précédant celle qui se prononcera sur la désignation du syndic, décide de déroger à cette obligation par un vote à la majorité de l'article 25. Sachez que cette question doit être obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de cette assemblée générale.

 

Exemple ​: si un syndic est élu pour 3 ans en 2015, la question traitant de la dérogation à la mise en concurrence devra être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale de 2017, cette dernière précédant bien celle qui, en 2018, sera appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence.

 

L'entrée en vigueur de ces dispositions se fera trois mois après la promulgation de la loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques dite loi « Macron ».

 

 

Changement de syndic

Extrait Publication FNAIM du 9 janvier 2015

 

Rappelons que la loi ALUR du 24 mars 2014 est venue ajouter dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 un dernier alinéa qui dispose que : « quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic ».

Avant cette modification, nous considérions que la nomination d’un nouveau syndic avant le terme du mandat du syndic en place n’avait pas pour effet d’annuler ce dernier et que le professionnel concerné devait donc continuer à gérer la copropriété jusqu’au terme contractuel initialement prévu. Ainsi et pour éviter tout litige en cas de changement de syndic, nous conseillions de faire débuter le contrat du syndic entrant immédiatement après la date de fin de contrat du syndic sortant, à moins que l’assemblée générale ne se prononce expressément sur la résiliation anticipée de son mandat.

Mais, compte tenu des nouvelles dispositions de la loi ALUR, susvisées, quelle doit être aujourd’hui notre position ?

Il nous semble que l’on puisse continuer à conseiller aux syndics, lors de leur désignation, de demander à l’assemblée générale de se prononcer expressément tant sur la date d’échéance du mandat du syndic en place que sur la date d’effet du nouveau mandat du syndic « entrant ». Il faudrait d’ailleurs que ces deux dates se succèdent immédiatement dans le temps et ce, pour éviter que le syndicat ne se trouve à un moment donné avec deux syndics ou dépourvu de syndic. Et ce ne serait que dans l’hypothèse où l’assemblée générale ne se serait pas expressément prononcée sur ce point, qu’il faudrait alors faire application du dispositif « couperet » introduit par la loi ALUR dans l’article 18 et considérer que l’élection du nouveau syndic vaut révocation du syndic en place à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.

Si une telle analyse demeure cependant soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond, elle est celle que nous retiendrons en l’état actuel du droit positif, et qui a été avalisée par la commission syndic de la FNAIM.

© 2014 par le Cabinet GSI

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