Les réflexes à avoir à l'occasion des gros travaux

 

Le but de cet article n’est pas de faire la leçon à quiconque mais plutôt d’attirer l’attention des gestionnaires et surtout des copropriétaires et sur les conséquences de certaines négligences car, bien malheureusement, on s’aperçoit que l’engagement et le contrôle des copropriétaires est bien souvent inversement proportionnel à l’importance des travaux.

 

Tous les syndics ont en effet connu des assemblées générales débattre pendant des heures de travaux mineurs alors qu’il ne leur a fallu que cinq minutes pour décider de travaux de plusieurs centaines de milliers d’euros.

D’un autre côté, les travaux et la réception d’immeubles neufs sont le meilleur moyen pour le syndic de faire la démonstration de son efficacité et de ses compétences.

Réceptionner les travaux

La réception est une étape décisive de l’exécution d’un marché privé de travaux. Si elle ne met pas définitivement fin au contrat, elle transfère la garde de l’ouvrage au maître d’ouvrage et prive ce dernier du droit de réclamer la réparation des désordres apparents qui n’auraient pas fait l’objet de réserves.

L’article 1792-6 du Code civil énonce que la réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. C’est une décision prise unilatéralement par le maître d’ouvrage, qui apprécie si l’exécution des travaux est conforme aux stipulations du marché et aux règles de l’art.
Cette décision n’est soumise à aucun formalisme, sous réserve de prévoir un écrit lorsque le montant des travaux dépasse 1 500 euros (art. 1341 C. civ.). Elle prend le plus souvent la forme d’un procès-verbal de réception qui en fixe la date.

Souscrire une assurance Dommage-Ouvrage

Qu'est-ce que l'assurance dommage ouvrage ?

 

Il ne faut pas confondre assurance décennale et assurance dommage-ouvrage. Les 2 sont obligatoires mais elles ne s’adressent pas aux mêmes personnes.

La première s’adresse aux entreprises du bâtiment et la seconde à ceux qui commandent les travaux à savoir, les particuliers, les syndicats de copropriété ou encore les promoteurs qui doivent souscrire cette assurance pour eux-mêmes et au bénéfice des propriétaires successifs. On les nomme les « Maîtres d'Ouvrage ».

L'assurance dommage ouvrage (DO) a été instaurée par la loi 78.12 du 4 janvier 1978, dite "loi Spinetta".

Selon l'article 242-1 du code des assurances : Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de bâtiment, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages.

 

Cette assurance vise à garantir un remboursement rapide des désordres relevant de la garantie décennale des entreprises sans attendre une décision de justice.

Ainsi, elle permet de couvrir les risques de malfaçons des intervenants pendant 10 ans à partir de la date de réception des travaux.

Cette assurance permet d’être directement indemnisé si la construction est affectée par des désordres relevant de la garantie décennale, sans attendre que l’assurance du constructeur intervienne.

L’assureur DO a l’obligation de préfinancer rapidement la réparation des désordres sans avoir à rechercher préalablement les responsabilités. Puis, dans un second temps, elle se retournera contre l’entreprise responsable des travaux et sa compagnie d'assurance en responsabilité décennale.

 

Que couvre l’assurance dommage ouvrage ?

 

La DO couvre les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui affectent l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendant impropre à sa destination au sens de l’article 1792 du code civil. Ce sont les garanties décennales.

Exemple de travaux garantis :

  • - La construction d'un immeuble neuf

  • - Les travaux pouvant compromettre la solidité d'un ouvrage existant (ex : une surélévation) 

  • - Les travaux pouvant compromettre la solidité de l'un de ses éléments d’équipement indissociables (ex : chauffage central ou canalisations d'eau) 

  • - Les travaux susceptibles de rendre l’immeuble impropre à sa destination (ex : entrainant un effondrement de la toiture ou des fissures murales)

 

Exemples de risques garantis :

  • Effondrement dû à un défaut des fondations

  • Fuite de toiture

  • Isolation thermique des murs

  • Infiltration d’eau en façade

  • Défaut d’étanchéité des menuiseries extérieures

 

Conditions pour que les désordres ouvrent droit aux garanties décennales :

  • être cachés lors de la réception

  • trouver leur origine dans l’exécution des travaux

  • compromettre la solidité de l’ouvrage ou de ses éléments indissociables

  • rendre l’ouvrage impropre à sa destination

 

Comment déclarer un sinistre à l’assurance DO

 

A compter de la déclaration à l’assureur, celui-ci dispose d’un délai de 60 jours pour nous informer de sa décision quant au principe même de la mise en jeux des garanties du contrat.

Dans ce délai de 60 jours (J+60), un expert devra avoir été missionné par la compagnie d’assurance et l’expertise du sinistre à laquelle nous serons convoqués devra avoir lieu.

Le but de cette expertise est de déterminer l’origine du sinistre, de rechercher si la responsabilité du constructeur est engagée et de chiffrer dans ce cas le coût des réparations de la cause et des conséquences du sinistre. Si l’assureur ne respecte pas ce délai, le principe de la garantie sera réputé acquis.

Dans un délai de 90 jours à compter de la déclaration (J+90), l’expert devra remettre son rapport d’expertise et, si les garanties sont acquises, l’assureur devra faire une offre d’indemnité destinée au paiement des travaux de réparation de la cause du sinistre (en parties communes) et des dommages consécutifs (peinture, parquet du logement…) si ces éléments sont d’origine.

L’assureur disposera enfin d’un nouveau délai de 15 jours (J+105) pour adresser le ou les règlements.

 

Les risques liés à ces manquements

Il arrive que des négligences ou la méconnaissance du métier conduisent à des erreurs irréparables. En voici deux exemples :

À l’occasion des travaux de rénovation de l’étanchéité d’une toiture de 400 m² l’un des membres du conseil syndical a proposé une entreprise dont le prix du devis était 20 % moins chers que celui des entreprises concurrentes. Bien entendu, cette société a été retenue…

Le syndic n’a pas jugé utile de dire aux copropriétaires qu’ils avaient l’obligation de souscrire une assurance Dommages-Ouvrage pour de tels travaux.

Il n’a pas non plus fait attention que l’assurance décennale de l’entreprise ne couvait pas les travaux d’étanchéité.

Et pour finir, il n’a pas réceptionné les travaux mais il a payé entièrement la facture.

Des fuites sont apparues ensuite dès les premières pluies. Nous avons récupéré la gestion de l’immeuble quelques mois plus tard et avons fait un constat accablant :

 

A la place d’une rénovation totale de l’étanchéité, l’entreprise s’était contentée de souder des bandes d’élastomère (étanchéité) sur la partie courante de l’ancien complexe au raz des relevés d'étanchéité et de les recouvrir avec des gravillons.

Aucun des travaux annoncés sur le devis n’a été fait. Un véritable maquillage qui aura coûté 20 000 € à la copropriété !

Dans le même genre de dossier, 2 étanchéités de terrasses ont été rénovées.

 

Encore une fois, les copropriétaires ont retenu la société la moins chère, le syndic n’a pas souscrit d’assurance Dommages-Ouvrage et il n’a pas non plus réceptionné les travaux.

Cette réception aurait permis de voir que la section des descentes d'eau pluviales étaient manifestement trop faible et qu’il manquait un trop-plein et qu’il y avait des malfaçons sur les relevés d’étanchéité.

Depuis, les 2 terrasses débordent lors de pluies exceptionnelles et coulent dans les logements du dessous.

 

L’entreprise qui a réalisé les travaux refuse d’intervenir spontanément et son assurance décennale ne répond pas à nos injonctions.

 

Le seul moyen d’obtenir réparation serait donc d’assigner l’entreprise.

© 2014 par le Cabinet GSI

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