Extranet
Un copropriétaire peut toujours contester ses charges malgré l'approbation des comptes
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Extrait Publication FNAIM du 10/12/2013
La Cour de cassation censure la décision rendue par un juge de proximité en rappelant que « l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale n’interdit pas aux copropriétaires de contester leur décompte individuel »(1).
Ce principe, rappelons-le, a été consacré par le décret du 27 mai 2004 dans l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, d’ailleurs visé par la Haute Cour : « L'approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. »
En effet, l’approbation annuelle des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires porte seulement sur la dépense globale incombant à l’ensemble des copropriétaires et n’implique aucune approbation, par chaque copropriétaire, de la répartition des charges qui lui est imputée personnellement.
Rappelons à cet égard que le délai de prescription applicable à une action en contestation de charges par un copropriétaire est de dix ans.
(1) Cass. 3e civ. 15 octobre 2013, n° 12-19.017 et 12-25.600.
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Porte automatique de garages : critère de répartition des charges
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Extrait Publication FNAIM du 15/10/2014
La Cour de cassation(1) vient de considérer que l’installation d’un portail automatique de garage dans un immeuble en copropriété dont l’objectif est de protéger les lots de toute intrusion extérieure et des actes de vandalisme présente une utilité pour tous les copropriétaires. Les charges d’installation et d’entretien peuvent donc être réparties en fonction des tantièmes de copropriété.
Cet arrêt répond à deux difficultés :
- l’appréciation du critère de l’utilité pour certains éléments d’équipement ;
- la mesure de l’utilité dans le calcul des charges.
En principe, et sauf stipulation contraire dans le règlement de copropriété, les portes automatiques de garages sont considérées comme des éléments d’équipement commun. Dans ces conditions et conformément aux dispositions de l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, les charges afférentes aux services collectifs ou aux éléments d’équipement communs sont répartis en fonction de l’utilité que ces services ou équipements présentent pour chaque lot.
Rappelons que cette utilité est entendue objectivement : tout copropriétaire est tenu de participer aux charges d’un service collectif ou d’un élément d’équipement commun dès lors qu’il a la possibilité objective d’en bénéficier. Toutefois, il arrive fréquemment que pour certains éléments d’équipement communs, comme les portes automatiques de garages par exemple, le critère de l’utilité soit difficile à apprécier.
La difficulté procède du fait que ces équipements peuvent être considérés comme présentant un intérêt pour tous les copropriétaires en raison du renforcement de la sécurité de l’ensemble de l’immeuble et non pas seulement pour les copropriétaires de parkings.
C’est dans ce sens qu’ont statué les magistrats de la Haute juridiction en validant la position de la cour d’appel qui avait souverainement retenu que la mise en place de ce portail de garage avait pour objectif de protéger les lots de toute intrusion extérieure et de lutter contre des actes de vandalisme.
Toutefois, d’autres juridictions prennent une position contraire. Tel est le cas de la Cour d’appel de Paris qui, dans un arrêt en date du 24 janvier 2010, avait considéré que la porte automatique de garage ne présentant d’utilité que pour les propriétaires de parkings, un copropriétaire, non titulaire d’un emplacement de stationnement, était dispensé de toute participation dans la dépense.
Cette appréciation de l’utilité qui relève du pouvoir souverain des juges du fond dépend donc de chaque cas d’espèce. Sur la mesure de cette notion dans le calcul des charges, il est à noter que les méthodes pour quantifier cette utilité ne sont pas fixées par la loi ni par le décret. En pratique, elles sont donc fort diverses. C’est la raison pour laquelle la jurisprudence a déjà reconnu que la répartition des charges afférentes à un service collectif ou à des éléments d’équipement communs peuvent être réparties selon les critères de l’alinéa 2 de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir en proportion des tantièmes de copropriété. Cette méthode est utilisée lorsqu’il n’est pas possible de mesurer l’utilité respective d’un service ou d’un élément d’équipement pour chacun des lots, ou si elle est a priori identique pour ces mêmes lots.
Cette méthode de répartition vient donc d’être confirmée par la Cour de cassation dans le cadre de la répartition des dépenses d’installation et d’entretien d’un portail automatique de garage.
(1) Cass. 3e civ., 23 septembre 2014, n° 13-19.282.
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